不動産管理会社とは？

「不動産管理会社」といった形態が法律で定められているわけではなく、慣用的に使われているだけの言葉であるため定義は場面場面であいまいになることもありますが、一般的には以下のような法人が「不動産管理会社」と呼ばれます。

１）オーナーが所有する不動産の管理を委託するために設立された法人
２）オーナー個人から不動産の所有権を移し、不動産所得を移管するために設立された法人

どのようなケースで不動産管理会社を設立したほうがよいのか

不動産管理会社を設立したほうが良いかどうかの判断基準についてはいくつかありますが、概して言えるのは不動産管理会社の存在意義は税金をトータルで減らせるかどうかという点に尽きます。

ここでいう税金とは、法人税・所得税・住民税・相続税です。これらの税金について、個人で不動産所得を納税するよりも、分散させた方がトータルで納税額が減るのであれば不動産管理会社を設立して、不動産管理を移管するメリットがあるといえます。逆に言えば、トータルでの税金が減らないのであれば不動産管理会社を設立する意味はありません。

トータルで税金が減らせるかどうかについては、以下のようなポイントで検討するとよいでしょう。

ポイントその１　相続が発生するまでに期間があるかどうか

不動産管理会社は毎年オーナーに集中していた賃料を、不動産管理会社とオーナーに分散することで全体の税額を低減させることが目的です。そのため、長い目で見て所得を個人と法人に分散していくことになります。そのため、相続が発生するであろう時までにある程度の期間が必要です。

ポイントその２　オーナーの年収に余剰が出ているか

不動産管理会社でトータルの税金を減らすためには所得の分散が不可欠です。そして所得の分散をするということは年間の不動産収益についてオーナーの生活費等を支払ってもなお余剰が発生している必要があります。

分かりやすく言えば、不動産収益によって年々の預金が増えていっている状態であれば不動産管理会社の設立にメリットが出る可能性があります。

不動産収益のほとんどが生活費に消えていく状態であれば所得の分散効果も大きくは望めない可能性があります。

ポイントその３　将来的に相続税が発生するかどうか

不動産管理会社は毎年の法人税や所得税などの税金の低減とともに、最終的なゴールとしては相続税の低減です。

そのため、相続人が多いなどの理由でそもそも相続税が発生しないようなケースだと不動産管理会社を設立したとしても、毎年の所得分散による納税額の低減は実現できますが、相続税の低減という意味では不動産管理会社としての役目を果たせません。

当事務所では、不動産管理会社の設立をお考えの方のために、シミュレーションを通しての節税見込みなどをアドバイスするとともに、実際に不動産管理会社を設立する際の会社設立の登記や不動産名義変更の登記などを一貫して対応しています。

不動産管理会社の設立をお考えの方も設立したほうが良いかどうか検討している方もお気軽にご相談ください！

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