不動産管理会社とは？

不動産オーナーの中には、管理会社を設立して不動産の管理を委託した形にしたり、すでに経営している会社に管理費用ということで支払ったりすることがあります。こうした社長が個人所有する不動産を管理するプライベートカンパニーを「不動産管理会社」と呼ばれます。

「不動産管理会社」といった形態が法律で定められているわけではなく、慣用的に使われているだけの言葉であるため定義は場面場面であいまいになることもありますが、おおむね上記のような意味合いで使われる言葉です。

基本的には不動産管理会社は相続税対策のために設立することが多く見られます。不動産管理会社に家賃収入を移して、不動産管理会社から、オーナーや家族に給与を支払うことで、オーナーに集中している所得の分散をして所得税や住民税の軽減を図るとともに、オーナー個人の財産を相続人になる家族に移管していくということで、将来の相続税を少なくすることが可能です。また、既存の会社を活用する場合は、管理費用を計上することで、個人と法人で収益のバランスをとるという手段で使われることがあります。

不動産管理会社の設立

不動産管理会社といっても、事業の目的が不動産の管理であるというだけで、そのほかは通常の会社と何ら変わりません。設立の手続きは通常の株式会社や合同会社の手続きと何ら変わりありません。ただし、不動産管理会社はプライベートな会社で外部から出資を受けるということも考えにくいので、合同会社での設立が多いかもしれません。

不動産管理会社の売上

不動産管理会社が売上を計上する方法には3つのパターンがあります。

1）管理委託方式

これは、社長個人が所有している不動産の管理業務を不動産管理会社で行うものです。相続対策ではなく、通常の事業会社のサブ事業としてオーナーの不動産所得と会社の利益を分散させる方法として活用されることがあります。

2）一括賃貸方式

オーナーが所有する物件を不動産管理会社が借り上げる方法です。この場合は、不動産管理会社の収益源は入居者からの家賃収入そのものとなり、オーナーに対して一括の賃料を支払うことになります。

3）不動産保有方式

オーナーが所有している不動産を不動産管理会社に売却などして所有権を移転させる方法です。一般的には、土地はオーナー名義で残して、建物を設立した不動産管理会社に所有権移転させる方法がとられます。不動産管理会社の収益源は入居者からの家賃収入となり、オーナーには土地利用料として地代を支払うことになります。不動産をオーナーから不動産管理会社に所有権を移すことがあるため、もしローンが残っている場合は、銀行との契約の確認などが必要です。

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